最近这段时间，网上很多关于“第二支箭”、“第三支箭”救市、地产股齐涨的消息，引发了诸多地产从业者们的疯狂热议，有人说房企复苏，有人说拐点已至，有人说史上最宽松政策抓紧上车......
热闹的背后，我们先要搞清楚一个概念，何谓“三支箭”？
其实，“三支箭”并不是单纯的地产概念，而是指金融机构对房地产提供融资的三条路径（债券融资、股权融资、信贷融资），被形象的表述为“三支箭”。这里的“金融机构”主要指的人民银行、银保监会、证监会及有关部门，这里的融资，大白话讲就是借钱。
这里还要强调一点，房地产企业想要融资，一共就只有两个办法：直接融资（即股权融资，发行股票、债券等）和间接融资（信贷融资等）。
因此，“三支箭”就涵盖了房地产企业融资（借钱））的所有途径。
第二个问题，为什么最近连续放出来“三支箭”，之前怎么不放？
这就要追溯到2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求“证监部门暂停批准房企上市、再融资和重大资产重组”。自那时起，房企不允许在A股上市融资，直接融资的门严严实实地关上了，至今已经12年。
此外，去年开始，在“三道红线”等政策下，房企信用评级不断下调，间接融资（信贷融资）也受限制，相当于两扇融资的大门都关上了。
换句话讲，在过去的这段时间内，房地产企业只能依靠销售回款来养活自己，外面一切能借到钱的路子都被堵死了，一旦销售情况未达预期，企业资金链就面临断裂的危险，“暴雷”频发就见怪不怪了。
地产陆续暴雷，远超国家预期，引发民众恐慌、上下游产业乃至国家经济受到严重影响，因此国家发现，整个楼市靠城投公司、国企托底，作用有限，无法扭转局面，还是得依靠整体房企的力量。
如果房企大片倒闭，或将出现严重的系统性金融风险，再加上地方政府债务、土地财政等多方问题，甚至可能带来多米诺骨牌式的风险。
因此，“三支箭”迫在眉睫、应发尽发。
那么，“三支箭”射出之后，对地产行业的提振作用到底有多少？
首先，我们挨个来分析一下“三支箭”分别都释放了哪些新的政策。
▶▷ 第一支箭：信贷融资
简单说就是鼓励金融机构增加对民营企业的信贷投放，这方面已经陆续出台了一些新的政策。
11月24日，人民银行、银保监会发布通知，从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务等六方面提出16项具体措施，即“金融16条”，就属于“第一支箭”范畴。
目前，已经有国有银行出手，为那些优质房企提供融资。这里要注意两个关键词：民营企业、优质房企。并不是所有企业都能被提供融资，而是优先给那些金融机构认为的“优等生”。那么，到底哪家房企算是“优等生”呢？
从第一批合作名单中可以看到：8家国家主要银行累计合作50次房企（万科6次、龙湖6次、绿城5次、碧桂园3次、中海3次、美的3次、滨江3次、金地2次、招商蛇口2次、建发2次、华润置地1次、大华、越秀等1次）
▶▷ 第二支箭：债券融资。
11月8日，交易商协会发布消息，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。目前已披露的增信发债企业已有多家房企。
这里又提到了几家房企：万科、龙湖、金地、美的、新城、金辉。
▶▷ 第三支箭：股权融资。
11月28日下午，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，提出在股权融资方面调整优化5项措施，这也被称为“第三支箭”，具体包括：
1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
3. 调整完善房地产企业境外市场上市政策；
4. 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；
5. 积极发挥私募股权投资基金作用。
至此，房地产融资的三大通路在20天内全部打开，国家扶持房地产的决心还是很坚决的，信号还是十分明显的。
但是，这里还是有几个关键点需要明确：
1、这“三支箭”覆盖的房地产企业十分有限且集中，还是没有起到“依靠整体房企力量”的初衷，还是企图依靠“国家投资平台+国企托底+少量头部民营企业拉动”的聚集效应来扭转整体市场大势。因此，“三支箭”看似很热闹，但对当下的房企解决根本问题没有太多帮助，只适用于一些相对优质的、已经上市的企业缓解资金压力。
2、“三支箭”归根结底，就是“给钱”、“给房企输血”。但现在的问题是，房地产企业最大的问题，除了没钱，还有两大核心卡点：销售回款差+缺少投资信心。说白了，本身欠着一屁股债，你现在给我一堆新债去还旧债，那我新债再怎么还，还是要靠销售回款。再一个，我拿着新债再去拿地开发，扩大规模，上市发行股票债券，且不说销售回款能否达到预期，哪天再来一次三道红线，我是否还有信心经历第二次，心理上的创伤是很难短期修复的。所以，对这些房企来说，这只是有限度的续命，而不是真正的治病救命。
3、指望金融机构无限制地投入弹药挽救爆雷房企，不太可能且作用有限。有些病入膏肓的房企，资产已经有很大问题了，这种情况下，并购重组也没多大价值。现在地产市场成交不见底，资产的估值也就不见底，谁敢收购？
因此，这里就不得不提影响房地产行业走势的关键问题——老百姓的预期、信心以及购买力。
房地产，说白了也是商品，商品就得看供求、有涨跌、顺应市场规律。
商品，有人自用、有人倒卖流通，亘古不变。
但无论何种需求，何种目的，所有购买商品的人，都有一个共同的心理：最便宜的时候买入，最贵的时候卖出。哪怕不卖出，只要是最便宜的时候买入，也算是捡了大便宜了。
所以，商品固有的价值规律，导致了人们不同的出手入手时机，也就是人们所谓的“买涨不买跌”的投机心理。
但上面讲到，在过去很长一段时间内，房地产企业只能依靠销售回款进行自救，而房地产蓬勃发展的几年里，各大房企利用高杠杆购入大量土地，入市大量项目，“供远大于求”的状态下，又受限于回款压力，“降价甩卖”成为所有开发商唯一且快速见效的救命法宝。
然而，频繁降价，带来的不是销售量的暴增，反而加剧了更大的“观望情绪”，因为老百姓不知道，今天的“底价”会不会贵过明天的“破底价”，谁都害怕买贵了，再等等看看，或许还能再便宜，反正房子有的是，也不着急这一天。
此外，当前全国经济形势受“疫情”影响十分严重，老百姓的口袋里本就没有的几个钱，不间断疫情封控导致失业率、中小微企业倒闭率极大攀升，30年的贷款对绝大多数老百姓而言，看不到任何稳定还贷的希望，法拍房数量激增，让老百姓放弃购房打算，“暴雷”事件频出，让老百姓的信心极大受挫。
没钱、没有稳定的收入来源、看不到希望、信心丧失、怕买贵了......
这些，才是影响销售回款的核心因素，也是影响当下房地产行业发展的核心因素。
所以，“三支箭”发射出来，射中的并不是老百姓的心门，并没有从根源上解决老百姓买房的根本问题，反而是给了房地产企业更加沉重的负担。或许，想要真正的楼市回暖，必须坚持企业及个人宽松的金融信贷政策不动摇，合理控制商品住宅供求关系，尽快“解除疫情防控”、“快速恢复经济活力”、给与老百姓半年到一年的心理建设期重塑生活信心，才是最有效的方法。
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